屋齡三、四十年以上的老宅翻新，常見五個問題：壁癌、混凝土剝落導致鋼筋外露、電線老化、給排水管鏽蝕，以及是否為海砂屋或輻射屋。這些問題都要在設計與裝修之前處理，因為它們決定房子能不能安全住下去，也決定預算要先花在哪裡。以下逐一說明成因、判斷方式與處理順序。
老宅翻新的壁癌：先找水從哪裡來
壁癌是水分帶著混凝土或磚牆中的鹽分滲出表面，水分蒸發後留下白色結晶，讓油漆起泡剝落。所以處理壁癌的關鍵不是刮掉重刷，而是找到水的來源：外牆裂縫滲水、浴室防水失效、樓上漏水、牆內水管破損，或是地面濕氣上升。判斷時可以觀察發生的時機：下雨後明顯加重，多半與外牆或窗框有關；使用浴室後才變濕，多半是防水或管線問題；不分晴雨持續潮濕，則要懷疑牆內水管或地面濕氣。
處理順序是先止水，再處理牆面：外牆滲水要從外側處理，浴室漏水要重做防水；止水後把劣化的粉刷層打除，視狀況施作防水層，再重新粉刷與油漆。只在室內塗防水漆而不處理水源，通常只是延後壁癌再出現的時間。
鋼筋外露與混凝土剝落：老宅翻新要不要找結構技師
天花板或樑柱出現混凝土剝落、看得到生鏽的鋼筋，多半是水氣讓鋼筋鏽蝕膨脹，把外層混凝土撐裂。小範圍的情況，一般做法是打除鬆動的混凝土、鋼筋除鏽與防鏽處理，再用修補砂漿補回。
如果剝落範圍大、集中在樑柱等主要構件，或鋼筋已明顯變細、斷裂，就不只是裝修問題，建議先請結構技師評估，再決定補強方式，甚至重新思考是否值得翻新。這部分的判斷方式，可參考老屋翻新值得嗎。
老宅翻新的電線老化：容量、迴路與接地
老宅的電力配置是依當年的用電需求設計，常見問題有：迴路太少、多個房間共用一路；插座沒有接地；電線外皮硬化龜裂；配電箱沒有漏電斷路器。現在的冷氣、廚房電器、烘衣機同時使用時，容易跳電，也有過熱的風險。
老宅翻新時建議全面重新配線，依電器規劃專用迴路並加裝漏電保護。若整體用電需求大幅增加，可能還要評估向電力公司申請增加用電容量，這需要在設計階段就先確認，以免施工到一半才發現容量不足。
給排水鏽管：老宅翻新的水管為什麼要整批換
早期常用的鍍鋅鐵管，使用多年後內部鏽蝕，會出現黃水、水壓下降，甚至在接頭處滲漏。只換局部管線，新舊管的接頭反而成為新的弱點，所以老宅翻新多半建議整批更換給水管，並把熱水管做好保溫。
排水管則要檢查管徑、坡度與存水彎。老宅常見排水慢、反臭，有時是坡度不足或管內積垢；浴室或廚房若要移位，排水可行性更要先確認。無電梯老公寓的共用排水立管問題，另見老公寓翻新。
海砂屋與輻射屋：老宅翻新前的檢測
海砂屋是混凝土中氯離子含量偏高，會加速鋼筋鏽蝕，常見跡象是大範圍、反覆出現的混凝土剝落與鋼筋外露。是否為海砂屋，需要委託專業檢測單位鑽心取樣、檢驗氯離子含量，不能只靠肉眼判斷。
輻射屋則是建造時使用了受放射性污染的鋼筋，可以先查詢是否屬於列管建物，或委託專業單位到現場偵測。這兩項檢測的結果，會直接影響「翻新」還是「另作打算」的決定，建議在投入設計費之前就先確認。
在御坊進行老宅翻新：先評估屋況，再進入設計
老宅翻新從現場丈量開始。丈量前，建議屋主把壁癌、剝落的位置與發生時機先整理好，需要結構或檢測專業判斷的部分，先完成評估再進入設計。依御坊收費標準，舊翻新／透天丈量提案費 6,000 元（簽設計約可抵扣），工程費用概估為 10–15 萬／坪（不含冷氣、家電、家具），工程整合管理費為總工程款 12–15%。以 25 坪老宅為例：工程費概估＝25×10～15 萬＝250–375 萬元，依御坊收費標準概估，實際以丈量後報價為準；若需要結構補強或專業檢測，費用要另外評估。
老屋類作品可參考泰山區 陳公館（17坪老屋翻修）、泰山區 沈公館（老屋翻修）、泰山區 陳公館（舊屋翻新），完整流程見老屋翻新完整指南。
御坊位在新北泰山，除了老宅翻新，五股的老屋翻新和泰山室內設計也可以搭配一起看。
家中老宅出現上述狀況，歡迎預約丈量先做評估。
常見問題
- 老宅的壁癌刮掉重新油漆，為什麼過一陣子又長出來？
- 因為水的來源沒有處理。壁癌是水分帶著鹽分滲出牆面形成的，只刮除表面重新油漆，水還是會從外牆裂縫、浴室或樓上持續滲入。要先找到並阻斷水源，再打除劣化粉刷層、施作防水後重新粉刷，才能降低復發機會。
- 懷疑家裡是海砂屋，要怎麼檢測？
- 要委託專業檢測單位鑽心取樣，檢驗混凝土的氯離子含量，不能只靠外觀判斷。大範圍反覆剝落、鋼筋外露是常見的警訊。檢測結果會影響是否值得翻新，建議在簽設計約、投入裝修費用之前先完成。
- 老宅電線全部換新，牆面一定要打掉嗎？
- 不一定要整面打掉。常見做法是在牆面打溝埋管，完成後補平粉刷；也可以讓管線改走天花板內，再從牆面局部打溝到插座位置。牆面本來就要重新粉刷或貼磚時，順便埋管較省事；想保留的牆面則可規劃其他路徑。
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