透天老屋翻新100萬，不夠整棟翻新，但夠把最要緊的三件事做對：先處理屋頂防水與隔熱，再更新配電箱、幹線與正在漏水的給排水管，最後重做全家最常用的一間浴廁。其他樓層的表面裝修、櫃體與家具，等基礎做完再分期補上。
100 萬放進透天老屋翻新，先看它佔整棟的幾成
市場上的透天老屋翻新總價，PRO360 達人網 2025 年 6 月的平台統計是 40 年透天每坪 12–15 萬元、整棟約 300–500 萬元；同平台 2026 年 6 月的另一篇整理，則寫透天老屋翻新整體約 360–600 萬元／案，兩者都不含設計監工費。換算下來，100 萬大約是整棟翻新的五分之一到三分之一。
用御坊收費標準換算也接近：舊翻新工程概估每坪 10–15 萬元，100 萬約是 6.7–10 坪的全面翻新量（100÷15≈6.7、100÷10＝10），而一棟三層透天常有三、四十坪以上。所以透天老屋翻新100萬的重點不是「做多少坪」，而是「先做哪幾項」。
透天老屋翻新100萬的第一順位：屋頂防水與隔熱
透天的屋頂只有自己會修，頂樓漏水會一路往下影響牆面、樓梯與下層天花板，其他樓層做得再好也會被它破壞，所以排第一。處理前先判斷漏水來源：防水層老化、女兒牆裂縫、排水孔堵塞，或加蓋與原建物的交接處。
屋頂防水的費用依面積、是否打除舊層與隔熱做法差異很大，PRO360 達人網整理 40 年透天的防水工程為每坪 600–15,000 元，區間極寬，必須現場估。補助方面，內政部「老宅延壽」補助對屋齡 30 年以上的透天，屋頂防水及隔熱每棟上限 20 萬元，單項補助不超過該項工程經費 65%；新北市 115 年第一梯次已於 9 月 15 日截止，後續梯次以新北市工務局公告為準。
第二順位：配電箱、幹線與漏水中的給排水管
透天的管線垂直貫穿各層，100 萬要先做「整棟共用」的部分：配電箱、從配電箱到各層的幹線、各層分電，以及正在漏水或鏽蝕的給水、排水主管。可以參考 PRO360 達人網 2026 年 6 月整理的單價：大電重拉每次 30,000–50,000 元、配電箱更換每式 12,000–15,000 元、熱水管重拉每處 3,000–6,000 元、排水管重拉每處 1,000–2,500 元。
還沒漏的樓層支管，可以等該樓層裝修時再換，但垂直主管要一次完成，否則下一期又要從一樓打到頂樓。管線重拉的細節，可以參考後龍透天裝潢。
第三順位：全家最常用的那一間浴廁
浴廁是漏水與發霉的高風險區，也是每天使用頻率最高的空間。PRO360 達人網（2025 年 6 月更新）整理浴室翻新約每間 15–25 萬元，全面拆除翻新約 20–25 萬元。透天常有兩到三間浴廁，100 萬的預算建議先重做一間，通常是長輩或全家最常用的那一間，防水層與試水要確實；其他浴廁若沒有漏水，先維持現狀，排進下一期。
透天老屋翻新100萬的分配與御坊的估法
把上面三項加上預備金，100 萬的分配大致是：屋頂防水隔熱、整棟共用的管線、一間浴廁，再留 15% 左右應付拆開後的追加。100室內設計（2025）建議老屋的預留款至少 15%，預算越緊越不能省這一筆。
依御坊官網收費標準，透天的丈量提案費為 6,000 元，提供平面規劃配置與預算分配建議，簽設計約可抵扣；舊翻新的工程整合管理費為總工程款 12–15%，100 萬總預算若含管理費，以 12% 計，工程款約 100÷1.12≈89 萬元。以上依御坊收費標準概估，實際以丈量後報價為準。分期的整體順序可以看透天老屋翻新，費用全貌則在40年透天老屋翻新費用；如果不是透天，而是公寓或小宅，請改看老屋翻新100萬。御坊標示為透天的作品有苗栗市李公館（簡約風透天，7 張實景照）、南投草屯 陳公館（現代風透天，12 張）與竹北透天宅（30 張），可以點進作品頁看透天的實景照。
關於透天老屋翻新100萬，如果你的房子在新北，泰山老屋翻新是比較貼近的延伸閱讀，新北市室內設計則整理了御坊在新北的作品。
手上有 100 萬、想知道老透天該先做哪幾項，歡迎預約丈量。
常見問題
- 100 萬預算裡，要留多少當預備金？
- 建議至少留 15%。100室內設計（2025）建議老屋的預留款至少 15%，老透天拆開屋頂或牆面後，常發現原本看不到的滲漏或管線問題。100 萬的話，約 15 萬先留著不動，剩下的再分給屋頂、管線與浴廁。
- 透天老屋翻新100萬，可以搭配補助多做一點嗎？
- 可以評估，但不建議把補助當成必要財源。老宅延壽對 30 年以上透天的屋頂防水及隔熱每棟上限 20 萬元、單項不超過工程經費 65%，室內管線修繕每戶上限 20 萬元，但室內項目須先申請室外項目；採評分制、分梯受理，核准前先用自有預算規劃。
- 100 萬裡面要包含設計費嗎？
- 看委託方式。只做屋頂、管線、浴廁這類基礎工程，設計工作量較少，可以討論簡易裝修計費：依御坊收費標準每坪 3,000 元、基本坪數 20 坪，即 6 萬元起；若同時要調整格局，就用規劃設計費每坪 6,000 元。建議把設計費與工程款分開列，總額才清楚。
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