老屋翻新基礎工程費用，指拆除、水電管線、泥作與防水這些完工後看不見的工程。依 PRO360 達人網 2026 年整理，老屋翻新的基礎工程約占預算 50–60%，40 年透天甚至建議占 60–70%。屋齡越高比例越高，因為管線與防水多已過使用年限，而且木作、油漆做完後就很難再補。
老屋翻新基礎工程費用占多少：各來源比例對照
| 來源（更新） | 適用對象 | 基礎工程占比 | 來源列出的項目 |
|---|---|---|---|
| PRO360〈40年透天老屋翻新費用〉（2025 年 6 月） | 40 年透天 | 60–70% | 拆除、水電、泥作、防水 |
| PRO360〈透天老屋翻新要準備多少錢〉（2026 年 6 月） | 透天老屋 | 50–60% | 拆除、水電管線更新、泥作、全棟防水、鋁門窗更換 |
| PRO360〈老屋翻新一坪多少〉（2026 年 6 月） | 老屋翻新 | 50–60% | 另列裝潢工程 30–40%、軟裝設備 10–20% |
| 鉅亨網轉載設計家（2024 年） | 中古屋 | 40–50% | 拆除、清理、隔間、水電管線、電箱加大 |
| PRO360〈透天裝潢費用〉（2025 年 6 月） | 中古屋／老透天／有漏水壁癌 | 25–30%／35–40%／45–50% | — |
| 100室內設計（2025 年 10 月） | 一般住宅 | 30–40% | — |
各來源的分母不同，有的含家具家電、有的不含，所以不要拿來平均。比較有用的是趨勢：屋齡越高、漏水壁癌越多，基礎工程的比重越大。
屋齡越高，老屋翻新基礎工程費用為什麼越重
NOWnews 2024 年報導指出，電線與水管的使用年限各約 20 年；PRO360 2026 年整理浴室防水層壽命約 10–15 年。30 年的房子，管線已經超過一輪使用年限；40 年的房子，接近兩輪。沒換過的管線藏在牆裡，平常看不出來，一旦漏水或跳電，修理就要打開已經完成的牆面與天花。
PRO360 2023 年整理的屋齡工種比例也呈現同樣趨勢：新成屋的預算多花在天花板、地板、木作與油漆；屋齡 20 年以上的老屋，泥作與水電各約 20%、拆除與防水各約 10%，櫃體類只剩約 5%。這是較早的資料，只用來看方向。
拆除、水電、泥作、防水：老屋翻新基礎工程費用的計價方式
- 拆除：以坪或處計，清運以車計。PRO360 2025 年整理 40 年透天拆除約每坪 9,000–12,000 元；打牆每坪 1,000–1,500 元、清運每車 10,000–15,000 元另計。無電梯或無法吊車時，搬運費再加 15–30%（PRO360，2026）。
- 水電：以坪、迴、處計。工商時報 2025 年整理水電重拉與電箱升級約每坪 6,000–8,000 元；PRO360 2026 年列大電重拉每次 30,000–50,000 元、配電箱更換每式 12,000–15,000 元、電線暗管拉線每迴 3,800–4,200 元。
- 泥作：以坪計，打底價差來自厚度。PRO360 2025 年整理 5 公分每坪 3,000–3,500 元、15 公分每坪 5,000–6,500 元，老屋地面高低差大時費用會上升。
- 防水：以坪或間計。PRO360 2026 年列牆面每坪 800–1,500 元、地面每坪 2,500–4,500 元；工商時報 2025 年的 20 坪中古屋案例中，防水占總預算 10–15%。
各區域局部翻新的每坪概念，見舊屋翻新費用。
基礎工程費用省下來，之後會用更高的代價補回去
基礎工程最大的特性是「做完就被蓋住」。管線埋進牆裡、防水層被磁磚蓋住之後，任何問題都要先拆掉表面材料才能處理：換一段水管，可能要打掉磁磚、重做防水、再貼磚；補一條電線，可能要拆櫃子、開天花。當初省下的幾萬元，日後常以拆除、重做與生活中斷的形式付出更多。
報價也要反過來檢查。PRO360 2026 年提醒，老屋全室翻新報價若每坪低於 7–8 萬元，可能有偷工減料或事後追加的風險。看到基礎工程金額特別低，先問三件事：管線是否全換、防水做到哪裡、拆除是否含清運。屋齡較高的透天估法，見40年透天老屋翻新費用。
拿到基礎工程報價時，也可以逐項看單位與數量是否寫清楚：拆除有沒有寫範圍與是否含保護、清運；水電有沒有寫管材種類、迴路數與電箱規格；泥作有沒有寫打底厚度與施作面積；防水有沒有寫塗刷高度、層數與試水方式。只寫「一式」的項目越多，日後追加的空間就越大。
看不懂的項目直接請對方說明做法，能清楚說明施工方式與數量的報價，通常也比較不會在施工中途追加。
御坊估老屋翻新基礎工程費用：舊翻新每坪 10–15 萬怎麼拆
御坊的收費標準把舊翻新的工程費概估在每坪 10–15 萬元，依實際裝修坪數計算，不含冷氣、家電、家具；工程整合管理費為總工程款 12–15%。以 25 坪老屋試算：工程費＝25×10～15 萬＝250–375 萬元，管理費＝250 萬×12%～375 萬×15%＝30–56.25 萬元。依御坊收費標準概估，實際以丈量後報價為準。
如果房子在泰山或新莊、五股附近，讀完老屋翻新基礎工程費用，建議再看五股老屋翻新，以及泰山室內設計。
拆除、水電、泥作、防水的實際金額，會在接案流程第 6 步工程報價時逐項列出；第 2 步現場丈量的丈量提案費舊翻新為 6,000 元，簽設計約可抵扣。御坊在泰山的老屋作品有泰山區 陳公館（17坪老屋翻修，10 張實景照）、泰山區 沈公館（老屋翻修，10 張）與泰山區 陳公館（舊屋翻新，10 張）；家裡的老屋要先處理哪些基礎工程，歡迎預約丈量。
常見問題
- 基礎工程占比很低的老屋報價，是不是比較划算？
- 要先問清楚原因。可能是屋況真的好，也可能是拆除、水電、防水被寫成「一式」或乾脆沒列。PRO360 2026 年提醒，老屋全室翻新報價若每坪低於 7–8 萬元，可能有偷工減料或事後追加的風險。請對方說明管線是否全換、防水做到哪裡，再比總價。
- 老屋的電箱一定要換嗎？
- 要看現有容量與用電需求。若原本是 30A 或 50A 的總開關，又要增加冷氣、IH 爐、烘衣機等大型電器，容量可能不夠；PRO360 2026 年整理電箱升級到 75A 或 100A 約每案 15,000–30,000 元。是否升級，建議請水電師傅檢查後再決定。
- 老屋拆除的清運費，為什麼要另外算？
- 因為計價單位不同：拆除多以坪或處計，清運以車計。PRO360 2025 年整理廢棄物清運每車約 10,000–15,000 元，無電梯或無法用吊車時，搬運費還要再加 15–30%。報價單上分開列，才看得出拆了多少、運了幾車。
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