店面裝修的預算，最常被「現況」吃掉：牆角滲水、電力不夠營業設備用、排水口離洗手台太遠、消防設備被舊天花板蓋住，或是前租戶的隔間與招牌還留在原地。建議在簽約或交屋前做一次現況檢查，漏水、電量、排水、消防、前租戶裝潢五項逐一確認，結果寫進點交紀錄，再開始談設計。
店面裝修現況檢查表：五個項目各看什麼
| 項目 | 現場看什麼 | 發現問題時 |
|---|---|---|
| 漏水 | 天花板水痕、牆角壁癌、窗框與外牆交接處；樓上是否為住家浴廁 | 先找出水源再談裝修，否則新裝潢會跟著發霉 |
| 電量 | 電箱迴路數、總開關規格；拿營業設備清單比對 | 評估是否要增設專用迴路或申請提高用電容量 |
| 排水 | 排水口位置、地面坡度、既有管徑；新業種是否需要截留器 | 排水點太遠時地面可能要墊高，影響門口高低差 |
| 消防設備 | 滅火器、出口標示、緊急照明，灑水頭與偵煙器是否被遮住 | 換業種時先向消防機關確認類別與要求 |
| 前租戶裝潢 | 天花板、隔間、地坪、招牌與招牌架 | 決定留或拆，並寫明退租時由誰回復 |
這張表適合看店時就帶著，邊看邊拍照存檔。檢查結果會直接影響報價，也會影響你跟房東談免租期或修繕分擔的立場。
漏水與電量：店面裝修最貴的兩個看不見
漏水與電量的共同點是表面看不出來，等裝修開始才發現，整段工程就得往後推，屋齡越高越明顯。PRO360 達人網〈一樓老屋改建店面要多少錢〉（2026 年 8 月 6 日更新）把店面裝潢依屋況分級：一般店面約每坪 5–8 萬元；屋齡 40 年以上、或有嚴重漏水與結構問題的重度翻新，每坪約 12–20 萬元以上。同頁以 20 坪試算，一般店面約 100–160 萬元，重度翻新在 240–400 萬元以上。也就是說，漏水和結構問題可以讓同樣坪數的店，裝修費差到兩倍以上。
電量方面，同一篇也提醒商用冷氣、咖啡機、烤箱這類設備耗電高，可能要增設專用迴路或申請提高用電容量。建議把預計使用的設備列成清單，請水電人員看店時就對照電箱評估；增設容量通常需要房東同意，申請時間也要算進工期。
排水與消防：店面裝修要依新業種重新確認
前一家是服飾店，下一家改成美髮或餐飲，排水的要求就完全不同。依《建築技術規則建築設備編》（111 年 12 月 29 日修正）第 29 條，理髮理容場所與美容院的排水要設截留器及易拆的過濾罩，過濾罩孔徑小邊不得大於 12 公釐；餐廳、飲食店附設烹飪場所的水盆落水，則要裝設油脂截留器。這些設備裝在排水管線上，裝修時一次規劃，比營業後補做容易得多。
消防也會隨業種改變。依《各類場所消防安全設備設置標準》（113 年 4 月 24 日修正）第 12 條，餐廳、咖啡廳屬甲類場所，依第 14 條一律要設滅火器；診所、辦公室屬乙類，總樓地板面積 150 平方公尺以上才要設。裝修如果會變更消防安全設備，依《建築物室內裝修管理辦法》第 28 條，施工前要先取得消防主管機關審核合格的文件。換業種時，建議先向當地消防機關確認。
前租戶留下的裝潢：店面裝修前先談清楚退租時誰回復
前租戶的天花板、隔間或招牌還能用，留下來可以省一筆錢，但要先處理一個問題：將來你退租時，這些東西算不算「原狀」？法院的見解可以當參考。臺灣桃園地方法院中壢簡易庭 112 年度壢簡字第 2202 號判決（114 年 5 月 27 日，營業用廠房租約）認為，回復原狀是回復到「應有狀態」，不是「原有狀態」，正常使用的自然耗損與折舊，承租人不必負責；點交單已經記載的內容，事後原則上不能任意爭執，反而是點交時沒寫清楚的項目最容易起爭議。臺灣新北地方法院板橋簡易庭 113 年度板小字第 3611 號判決（114 年 3 月 20 日，住宅租約）也採相同看法。
實務上建議做三件事：點交時把前租戶留下的每一項寫進點交單並拍照；在租約或附件寫明這些東西退租時要不要拆；自己新增的裝修，也先跟房東談好退租時回復到什麼程度。民法對承租人增設物與回復原狀另有規定，條文請以全國法規資料庫的原文為準。
前租戶的招牌也要看。新北市工務局〈招牌廣告及樹立廣告設置規格範例〉（版次 11412）規定：正面式招牌出牆不超過 50 公分、下端淨高不小於 3 公尺；側懸式招牌出牆不超過 1.5 公尺，下端淨高在車道上方 4.6 公尺以上、其他位置 3 公尺以上；許可效期 5 年，向工務局公寓大廈管理科申請。換上自己的招牌時，要依規定申請許可。
店面裝修在御坊：現場丈量就是第一次現況檢查
御坊接案流程的第 2 步是現場丈量，對店面來說，這一步也是現況檢查：量尺寸的同時，記錄電箱、排水口、樑柱、漏水痕跡與前租戶留下的裝修，第 6 步工程報價時才不會漏項。御坊的服務項目包含舊屋翻新，屋齡較高的一樓店面也可以一起評估；完整步驟見接案流程，商空的收費方式請在初步接洽時確認。
店面裝修之外，人在新北的讀者也可以看新北店面設計與新北室內設計。
商業空間的實景照，可以參考桃園區 捷安物理治療所（9 張）、桃園區 享HOUSE HAIR SALON（10 張）與台中精品手錶門市（4 張）。檢查完現況、想知道錢先花在哪裡，可以接著看小店面裝潢的排序方法；還沒簽約的店面，也歡迎預約丈量一起看。
常見問題
- 前租戶留下的天花板和隔間，可以直接沿用嗎？
- 可以談，但先確認兩件事。第一是狀況：天花板內的管線、燈具迴路與隔間材質要檢查，看起來能用不代表裡面沒問題。第二是責任：點交時把這些項目寫進點交單並拍照，租約寫明退租時要不要拆，避免將來被要求回復成沒有這些裝修的樣子。
- 看店時店裡沒電，怎麼判斷電量夠不夠？
- 可以先看電箱的總開關規格與迴路數，再把預計使用的營業設備列成清單，請水電人員對照評估。PRO360 達人網（2026 年 8 月更新）提醒商用冷氣、咖啡機、烤箱耗電高，可能要增設專用迴路或申請提高用電容量；增設通常要房東同意，建議簽約前就問清楚。
- 店面原本是服飾店，改成美髮店要多檢查什麼？
- 主要是排水、熱水與消防。依建築技術規則建築設備編第 29 條，美髮、美容場所的排水要設截留器與易拆過濾罩；洗髮區的熱水與用電量要另外評估；消防類別由消防機關依實際用途認定，建議先洽詢。洗髮槽盡量靠近既有排水，可以減少地面墊高。
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