買中古屋要不要看裝修許可證？如果是 6 層以上的大樓做過天花板或改過隔間，或是 5 層以下公寓多了浴室、多隔出房間，建議要問。這些情況在法規上可能需要室內裝修審查許可，而《建築法》第 95 條之 1 的處罰對象包含所有權人與使用人，前手留下的問題，買之前先弄清楚比較單純。
裝修許可證對買方的意義：分辨經過審查的裝修與未申請的施工
裝修許可證是俗稱，正式文件是縣市政府核發的室內裝修審查許可文件，以及完工後的「室內裝修合格證明」（《建築物室內裝修管理辦法》第 22、32 條，全國法規資料庫 112 年 12 月 11 日修正版）。對買方來說，合格證明比施工許可更有參考價值，因為它代表完工後經過竣工查驗、與核定圖說相符。
也要注意，沒有裝修許可證不等於違規。依辦法第 3 條，只有天花板、內部牆面、超過 1.2 公尺的固定隔屏或兼作櫥櫃的隔屏、分間牆變更才算法定室內裝修，而且還要看建築物類型；換地板、油漆、貼壁紙、添家具本來就不需要申請。看到整理得很漂亮的房子，先分清楚哪些屬於需要審查的項目，再決定要追問什麼。
哪些中古屋更該問裝修許可證：大樓、增設浴廁、多隔房間
- 6 層以上大樓：內政部〈供公眾使用建築物之範圍〉第二十款把「六層以上之集合住宅（公寓）」列為供公眾使用建築物，在裡面做法定室內裝修原則上要申請。屋況若有做天花板、包牆或改過隔間，可以請賣方提供合格證明。
- 5 層以下公寓多了浴室或房間：看屋時發現浴室比原始格局多，或客廳被隔出房間，就對到內政部 96 年 2 月 26 日令（台內營字第 0960800834 號）指定的兩種情形：「增設廁所或浴室」，以及「增設2間以上之居室造成分間牆之變更」。這道令目前查到的是新北市工務局手冊摘錄，全文以內政部原文為準。
- 隔成多間出租的房子：以新北為例，另有建築物裝修為多間套房的審查原則，簡易室裝送審時要附活載重檢討書與損鄰切結書。買來打算出租的，要特別確認。
- 透天：96 年令排除地面層到最上層屬同一權利主體的建築物，買來自住的透天需求較低；要留意的是賣方把一樓作店面、把樓層隔成套房出租這類情況，這時要依用途判斷，以當地建管機關認定為準。
拿不到裝修許可證時，買方怎麼用圖面與現場比對
| 資料 | 比對重點 | 相關規定 |
|---|---|---|
| 室內裝修合格證明與核定圖說 | 哪些天花板、隔間、浴室經過竣工查驗 | 辦法第 32 條 |
| 使用執照平面圖 | 原始浴廁與隔間位置，和現況差多少 | 辦法第 23 條列為送審文件 |
| 建物登記謄本 | 主要用途、是否整棟同一所有權人 | 96 年令的排除條件 |
| 看屋現場 | 浴室數、房間數、是否隔成套房 | 96 年令的兩種應申請情形 |
辦法第 23 條把前次核准的使用執照平面圖列為申請室內裝修的文件之一；主管機關查明沒有檔案時，可用開業建築師簽證的現況圖代替。這代表兩件事：使用執照平面圖是比對現況最直接的依據，而你買下後如果要裝修送審，也會用到這張圖。比對時發現浴室比原圖多、房間被切得更小，就是該追問的地方。
沒有裝修許可證的房子，買方要評估的三種風險
- 罰鍰與補辦：依《建築法》第 95 條之 1，應申請而未經審查許可，可處所有權人、使用人或從業者 6 萬至 30 萬元罰鍰，並限期改善或補辦，逾期可連續處罰、必要時強制拆除。前手施工的責任在過戶後如何認定，條文沒有直接寫，以主管機關個案認定為準。
- 日後裝修時一併處理：以新北為例，簡易室裝流程圖說明 93 年 12 月 27 日以後產生的違建，要在竣工查驗前拆除、恢復原狀。買下後要送審裝修，現況問題可能要先處理。
- 改善工程的成本：若現有隔間或天花板的材料、構造不符建築技術規則，送審時可能要修改。這筆費用看現場，無法事先給數字，建議估進議價空間。
買下後再裝修：裝修許可證與御坊的規劃順序
交屋後要重新裝修的，建議先處理圖面與現況，再談風格。依御坊的接案流程，第 1 步初步接洽時可以先說明看屋時發現的疑點，第 2 步現場丈量會實際看隔間、浴室與天花板；舊翻新的丈量提案費是 6,000 元，簽設計約可抵扣（收費標準）。
預算方面，御坊收費標準的舊翻新工程費概估為每坪 10–15 萬元。以 25 坪中古屋為例，25×10 萬＝250 萬元到 25×15 萬＝375 萬元，不含冷氣、家電、家具，依御坊收費標準概估，實際以丈量後報價為準；若現況要配合送審改善，這部分要另外估。許可文件有哪幾張見室內裝修許可證，費用組成見室內裝修許可費用，裝修許可和使用執照的差別見裝修許可，中古屋裝潢預算另可參考中古屋裝潢費用。
住在泰山、新莊、五股或新北其他地區，看完裝修許可證可以再看泰山室內設計與新北市的室內裝修許可費用。
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常見問題
- 中古屋浴室比使用執照圖多一間，代表一定違規嗎？
- 不一定，要先問有沒有申請過。5 層以下公寓增設浴廁屬內政部 96 年令指定的應申請情形（以內政部原文為準），6 層以上大樓的法定室內裝修原則上也要申請；賣方若拿得出室內裝修合格證明與核定圖說，就代表經過竣工查驗。拿不出來，再請專業人員評估。
- 買透天厝也需要看裝修許可證嗎？
- 自住透天的需求較低。整棟同一所有權人所有的透天，原則上不在內政部 96 年令的應申請範圍；但如果作店面、辦公、隔成套房出租或涉及變更使用，就要依用途判斷。透天的個案以當地建管機關回覆為準，買來改作營業用途前更要先確認。
- 賣方拿不出裝修許可證，買方可以怎麼保障自己？
- 先把疑點寫清楚再談價。可以請賣方說明裝修年份與施工者、在契約中載明現況與已知的未申請項目，並把可能的補辦或恢復原狀費用估進議價空間。責任怎麼分配屬契約與個案問題，簽約前建議請代書或律師協助確認條款。
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