房屋裝潢的重點，要先看房子是哪一種：公寓、電梯大樓、透天在搬運、共用設施與法規上差很多；新成屋與中古屋則差在屋況，一個從客變與驗屋開始，一個從管線與防水開始。同樣 30 坪，公寓要煩惱搬運與共用排水，大樓要先過管委會與室內裝修許可，透天則要從屋頂與外牆算起。
房屋裝潢先分兩個維度：建築型態與屋況
| 類型 | 工程重點 | 手續與規定 |
|---|---|---|
| 公寓（5 層以下） | 材料搬運、共用排水立管、頂樓與外牆滲水 | 增設浴廁或增設 2 間以上居室時要申請室內裝修許可 |
| 電梯大樓（6 層以上） | 電梯與公設保護、施工時段、管道間 | 管委會申請；法定室內裝修原則上要申請許可 |
| 透天 | 屋頂與外牆防水、樓梯、分層管線 | 自住原則不在應申請範圍，作店面辦公時另行判斷 |
| 新成屋 | 客變、驗屋、收納與插座規劃 | 建商保固範圍、社區裝修規定 |
| 中古屋 | 管線、防水、拆除範圍 | 前屋主的裝修是否合法、社區規定 |
多數房子同時落在兩個維度，例如「中古電梯大樓」或「新成屋透天」，重點就要疊加來看。
公寓的房屋裝潢：搬運、共用管線與增設浴廁的規定
沒有電梯的公寓，材料與廢棄物都要靠人力上下樓。PRO360 達人網（2026）指出，無電梯或無法使用吊車時，整體搬運費需再增加 15–30% 的人力搬運費。排水立管通常是上下樓共用，浴廁與廚房改位置時要小心不要動到別戶的管線。
法規上，依內政部 96 年 2 月 26 日台內營字第 0960800834 號令，5 層以下的集合住宅任一戶「增設廁所或浴室」或「增設2間以上之居室造成分間牆之變更」，就要申請室內裝修審查許可。鄰居協調與共用排水的處理，見老公寓翻新。
電梯大樓的房屋裝潢：管委會規約、施工時段與室內裝修許可
大樓裝潢的第一步通常不是設計，而是向管委會拿裝修規定：施工時段、電梯與公設保護、垃圾清運方式、裝修保證金。這些條件會直接影響工期與費用，簽工程約前要納入。保證金的退還條件見裝潢保證金，保護工程見裝潢保護工程。
依內政部〈供公眾使用建築物之範圍〉，6 層以上集合住宅屬於供公眾使用建築物，做天花板、包牆面、高隔屏或改隔間等法定室內裝修，原則上要申請許可；住宅用途且符合辦法第 33 條條件的可走簡化程序。依新北市建築師公會〈簡易室內裝修 法規及程序〉簡報，市府抽查時，採簡化程序的自用住宅免抽查。流程見室內裝修許可。
透天的房屋裝潢：屋頂外牆防水、樓梯與分層管線
透天的屋頂、外牆、地坪防水都由自己負責，室內做得再好，屋頂漏水一樣會毀掉天花板，所以預算要先留給防水。樓梯是垂直動線的主軸，安全、採光與收納都要一起考慮；各層的電與水最好分區規劃，日後維修才不會牽一髮動全身。
法規上，整棟同一權利主體所有的自住透天，原則上不在 96 年令的應申請範圍；但作店面、辦公或出租套房時要依用途判斷。桃園市自 2025 年 8 月 12 日起，把非供公眾使用的連棟或獨棟透天、作 G2、G3 類組且 300 平方公尺以下者列入簡易室內裝修可申請的範圍。透天的法規面見透天裝修，工程面見透天裝潢。
新成屋與中古屋的房屋裝潢：客變驗屋與屋況管線
新成屋的優勢是可以從客變開始：預售階段先調整隔間、插座與衛浴，交屋後先驗屋、請建商修繕，再進場施工，同時留意動到建商施作的部分會不會影響保固。流程見新屋裝潢與客變。
中古屋則要先看屋況，管線、防水、門窗的狀態決定預算的大半。工商時報 2025 年 11 月引述《羅右宸看屋學》，新成屋裝修約每坪 6–10 萬元、中古屋約每坪 10–15 萬元以上，差距主要就在這些基礎工程。中古屋的費用加項見中古屋裝潢費用，想保留老屋味道的做法見老屋裝潢。
在御坊的房屋裝潢：依屋況分開計費
御坊的收費標準本身就依屋況分級：丈量提案費新成屋 5,000 元、舊翻新／透天 6,000 元；工程費用概估新成屋每坪 8–12 萬元、舊翻新每坪 10–15 萬元，依實際裝修坪數計算；工程整合管理費新成屋為總工程款 10%、舊翻新 12–15%。以 30 坪中古屋全室翻新為例，工程費概估＝30×10～15 萬＝300–450 萬元（不含冷氣、家電、家具），依御坊收費標準概估，實際以丈量後報價為準。透天作品可以看苗栗市李公館（簡約風透天）、南投草屯 陳公館（現代風透天）與竹北透天宅；建案作品可以看柔序-棋琴26重奏、靜嶼-里山鑽與沐序-有富彩玉。
住在泰山、新莊、五股或新北其他地區，看完房屋裝潢可以再看泰山的室內設計與五股裝潢。
不確定你的房子要先處理哪一塊，歡迎預約丈量。
常見問題
- 同一棟樓的鄰居裝潢過，可以參考他們的做法嗎？
- 可以參考，而且很有用。同棟的格局、樑柱、管道間位置相近，鄰居遇過的社區規定、施工時段與管線問題，常會在你家重演。但屋況不一定相同，前屋主的使用方式、漏水紀錄都可能不同，仍要以自家丈量結果為準。
- 房屋類型不同，丈量前要準備的資料一樣嗎？
- 不完全一樣。大樓先準備社區裝修規定與管委會申請表；公寓整理頂樓、外牆與共用排水的漏水紀錄；透天準備各層平面與屋頂狀況；新成屋帶客變圖與驗屋紀錄；中古屋則盡量問到前屋主的修繕紀錄。
- 透天和大樓的裝潢預算，抓法有什麼不同？
- 透天要多抓屋頂、外牆防水與樓梯，各層管線也要分開估，坪數依實際裝修範圍計算；大樓則要加上社區保護工程、施工時段限制帶來的工期，以及可能的室內裝修審查費用。兩者都要先扣掉冷氣、家電與家具再分配。
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